Myślisz o inwestowaniu swoich pieniędzy? Nie wiesz dokładnie w co chcesz zainwestować, ale zacząłeś zastanawiać się nad nieruchomościami? Ten temat nie jest prosty, na szczęście z poradnikami takimi jak ten, temat inwestycji w nieruchomość stanie się dla Ciebie dużo łatwiejszy. Jeśli chcesz dowiedzieć się czegoś więcej o nieruchomościach, zapraszamy na blog https://opus.net.pl/. Znajdziesz tam artykuły poświęcone nieruchomościom pisane nie tylko z punktu widzenia inwestycji.
Rzeczoznawca majątkowy poprzez różne analizy ocenia, które cechy najbardziej wpływają na jej wartość.
Takie cechy to:
– jakość dojazdu,
– uzbrojenie działki,
– lokalizacja
– otoczenie nieruchomości.
Odpowiedni dobór tychże cech jest zależny od rodzaju nieruchomości, która stanowi przedmiot wyceny. Nie za często zdarza się, że bywa większa ilość cech wartości, niż wspomniane najbardziej podstawowe. Odpowiednio zbudowane analizy preferencji powinny wywierać największy wpływ w cechach nieruchomości, a nie subiektywna ocena rzeczoznawcy poparta intuicją i doświadczeniem.
To nabywcy posługując się oceną cech danych inwestycji, podejmują decyzje o zakupie nieruchomości. Wytyczne dobranych ofert zawierają określone preferencje, którymi kierują się klienci na pierwszym spotkaniu z agentem nieruchomości. Najczęstsze preferencje, to m.in.:
– dobra lokalizacja, a więc konkretny kierunek (północna część miasta, wschodnia itp.),
– dostępność oraz odległość komunikacji miejskiej,
– położenie w budynku
– rozkład i liczba pokoi.
Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego zaś jest założenie istnienia potencjalnych nabywców w wycenie budynku (lub mieszkania), co znajduje się w odwzorowaniu jego preferencji. Preferencje nabywców nieruchomości powinny odzwierciedlać atrybuty, ich charakterystyki, a także miary (skale) oraz powinny determinować wartość wycenianych nieruchomości.
Proces projektowania architektonicznego zakłada cel, w którym dążenie do kształtowania przyjaznej przestrzeni dla człowieka, jest połączenie formy i funkcji. Należy zaznaczyć, iż wizja nieruchomości ze strony procesu projekcji, uwydatnia jej zalety albo możliwości, co wiąże się z ustalaniem perspektyw rozwoju obiektu. A te, nabywcy cenią sobie najbardziej. Dla sprzedawcy jak i kupującego wycena nieruchomości jest jej wartością.
Cechy budynku:
- Zasady kompozycji, geometria formy architektonicznej (bryła elementarna, kształt rzutu):
– korzystne: zwarta – rzut zbliżony do prostokąta, w kształcie podkowy, a czasem litery L lub U.
– niekorzystne: rozdzielona, zawiera wiele występów (m.in. nadwieszenie, balkony, ryzality); dach zawierający skomplikowany kształt, dach wielospadowy.
- Zachowanie formy tożsamej (czystej) dla danego typu zabudowy (zabudowa zwarta):
– korzystne: identyczne lub z niewielką różnicą warianty typów domów; (jednakowa forma, bryła domu, dach, wykończenie materiałowe oraz kolorystyka);
– niekorzystne: różnorodne formy architektoniczne, mające niejednorodne wykończenie materiałowe i kolorystykę.
- Rozkład funkcjonalny:
– korzystny: rozmieszczenie parterowe (funkcja mieszkalna na parterze; poddasze nieużytkowe); rozkład pomieszczeń na pełnych piętrach (brak półpięter).
– średni: dom dwu lub trzy poziomowy (w tym również poziom piwnicy).
– niekorzystny: dom cztero- lub więcej kondygnacyjny (w tym również piętro z piwnicą).
- Usytuowanie budynku – domu (ogólne)
– korzystne: wejście od strony południowej lub zachodniej; taras z wyjściem na ogród od strony północnej lub wschodniej.
– niekorzystne: wejście od strony północnej, taras z wyjściem na ogród od strony zachodniej lub południowej.
Podsumowanie
Ogólną kondycją nieruchomości jest jej stan oraz standard. Np. mieszkanie z pierwotnego rynku będzie mieć wyższy standard oraz stan techniczny lepszy, ponieważ wszystko jest tam nowe. Natomiast jeśli mowa o mieszkaniu z rynku wtórnego, im jest ono starsze, a także nie będzie mieć regularnie wykonywanych remontów, tym jego stan techniczny będzie gorszy.
Na stan i standard mieszkania składają się:
– stolarka drzwiowa a także okienna
– rodzaj ogrzewania
– wszelkie instalacje z osprzętem
– standard wykończenia mieszkania
– dostępność wszystkich mediów w mieszkaniu.
Metodologia wyceny:
- lokalizacja i zagospodarowanie nieruchomości
- przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego
- cel wyceny
- dostępność danych o nieruchomościach podobnych
- funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym
- rodzaj i położenie nieruchomości
- stan jej zagospodarowania
- stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury techniczne.
